住まいのコラム

賃貸併用住宅は、マイホームと家賃収入を同時に得られる土地活用法として注目されています。

しかし、インターネット上の「後悔した」という体験談や「賃貸併用住宅はやめとけ」などのネガティブな声を見て、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

そこでこのコラムでは、賃貸併用住宅で後悔しやすいポイントを、対策方法とセットで解説します。

コラムのポイント
賃貸併用住宅で「後悔しやすいパターン」を、対策とともに事前にチェックしましょう。 賃貸併用住宅の失敗リスクを減らすためのプランニングや事業計画のポイントを分かりやすく解説します。 アキュラホームで実現可能な「収益性と将来の変化にも備えた賃貸併用住宅」の特徴についてお伝えします。

敷地や立地条件を活かして、「家賃収入も得られる、家族にジャストサイズのマイホームを実現したい」とお考えの方はぜひ最後までごらんください。

 

賃貸併用住宅の概要とメリット

賃貸併用住宅とは、「自宅部分」と「他人に貸し出す賃貸部分」を組み合わせた住宅のことを指します。

「自宅兼アパート」とも呼ばれ、マイホームの取得と賃貸経営を両立できる土地活用法として注目されています。

賃貸併用住宅の主なメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット・注意点（リスク）
マイホームと家賃収入を同時に得られる 低金利な住宅ローンを利用できる可能性がある 高い節税効果が得られ相続・贈与時の税金対策にもなる 土地を最大限に有効活用できる 将来に残せる資産形成ができる	空室や家賃収入減少リスクへの対策が必要 初期の建築費用が高くなる 居住環境への影響や管理の負担 将来的な売却・相続が難しい 住宅ローンを利用できない場合がある

 

賃貸併用住宅は、ご自身が住むマイホームと同時に、家賃という不動産所得を得られる点が最大のメリットです。

賃貸物件を建てることで、土地の固定資産税や相続税・贈与税の軽減効果も期待でき、土地を最大限に活用しながら、将来にわたって利益を生み出せる資産を次世代に残せます。

賃貸併用住宅の基本的なメリット・デメリットをもっと詳しく知りたい方は、以下のコラムで解説していますので合わせてごらんください。

〈関連コラム〉

賃貸併用住宅はローン審査に通りやすい？住宅ローン・アパートローンの違いと選び方、有利な融資を引き出すポイントを解説

 

賃貸併用住宅でよくある後悔ポイントと解決策

賃貸併用住宅はメリットが大きい一方で、プランニングや資金計画、賃貸管理などさまざまな要因によって「暮らしにくい」「思ったような利益が得られない」「赤字が続いてしまう」などの失敗につながるリスクもあります。

そこでこの章では、賃貸併用住宅でよくある後悔例と、後悔を防ぐための対策をセットで解説します。

 

後悔例①生活音・プライバシーのストレス

賃貸併用住宅は、賃貸の入居者と同じ建物内で暮らす形になるため、壁や床・天井を隔てて入居者の気配や生活音が気になり、落ち着いて生活できないと後悔するケースがあります。

逆に、オーナー側の生活音も入居者に伝わりやすく、お子さまの足音や生活音がクレームにつながるなど、お互いに気をつかうケースも少なくありません。

特に、入居者と生活リズムが大きく異なる場合、深夜の帰宅や洗濯機の音などで目が覚めてしまい、ストレスを感じることがあります。

「戸建てならではの静かな暮らしを期待していたのに、実際はアパートやマンションのように隣の生活音が気になる」と後悔する可能性があるのです。

 

対策：生活音・プライバシー対策をプラン段階で織り込む

生活音やプライバシーに関するストレスは、建てる前のプランニングで大きく軽減できます。

• 共用部・玄関・階段の配置を工夫して、互いの生活動線が交差しにくい計画にする
• 玄関やアプローチをオーナーと入居者で分け、顔を合わせる頻度をコントロールする
• 自宅と賃貸部分を上下に分けるか、左右に分けるか（縦割り・横割り）を検討し、壁・外廊下・階段などを間に挟んで音を遮る
• 防音性の高い壁・床・天井材を採用し、生活音の伝わりを抑える

 

上記のような工夫で賃貸部分と自宅部分を適切に分けることで、お互いに音とプライバシーに配慮された住まいを実現しやすくなります。

 

後悔例②入居者トラブルや家賃滞納など管理が大変

賃貸オーナーには、クレーム対応や家賃滞納、近隣とのトラブル対応など、さまざまな業務と心理的負担が伴います。

オーナーが同じ建物に住む賃貸併用住宅は、入居者との距離感が近くなりやすい分、相談・要望が集まりやすいことで管理の負担が大きくなり、後悔するケースがあります。

 

対策：自主管理か委託かを事前に決め、信頼できる管理会社を選ぶ

賃貸併用住宅を検討する段階で、「どこまで自分で対応し、どこから管理会社に任せるのか」を明確にしておくことが大切です。

管理会社への委託は手数料がかかりますが、オーナー業の手間を大きく軽減できます。

• 入居者募集や審査、契約、家賃回収、クレーム対応など、賃貸管理の業務範囲を整理する
• 自主管理と委託管理のメリット・デメリットを比較したうえで、自分のライフスタイルに合う形を選ぶ
• 管理を委託する場合は、地元で実績のある信頼できる管理会社をパートナーとして選ぶ

 

上記のように事前に管理に対する方針を決めておくことで「想像以上に管理が大変だった」という後悔を減らすことができます。

 

後悔例③思ったような収入が得られない

「空室が長引く」「予定より家賃を下げざるを得ない」などで想定していた収入が得られないと、収支計画が崩れ、赤字が続いてしまう可能性があります。

賃貸併用住宅で毎月安定した収益を得るには、以下のように、建築・運用の両面で綿密な準備が必要です。

• エリアの賃貸ニーズを踏まえたターゲット設定（単身／ファミリー、賃料帯など）
• ターゲットに合った間取り・設備・デザインのプランニング
• ローン返済・修繕費・税金なども含めた長期の収支シミュレーション
• 適切な賃料設定と入居者募集方法（広告・仲介会社との連携など）
• 賃貸経営全般に関する知識と管理の体制づくり

 

対策：建築と運用の両方に精通した専門家に相談する

賃貸収入が計画通りに得られるかどうかは、設計・仕様・間取りなどの「建物づくり」と、募集・管理・運営といった「賃貸経営」の組み合わせで決まります。

賃貸併用住宅の建築と運用の両方にノウハウを持つ専門家に相談しながら進めることで、数字に基づいた現実的な事業計画を立てやすくなります。

アキュラホーム八潮垳店では、賃貸併用住宅の建築はもちろん、ご所有の土地の周辺調査や収支シミュレーション、ローン審査に必要な事業計画書の作成もサポートいたします。

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後悔例④売却できずに空室期間が続く

賃貸併用住宅は「自宅＋賃貸」という特殊な形のため、将来売却を検討した際に、一般的な戸建てやアパートに比べて買い手が限られる場合があります。

​引っ越しなどで自宅部分を手放したいときは、自宅部分も含めて賃貸にして管理を委託するか、入居者付きの賃貸物件（オーナーチェンジ物件）として売却することになりますが、いずれも難易度が上がる傾向があります。

​また、売り出し時の入居率や利回りも売れやすさに影響します。

​その結果、「売りに出してもなかなか購入希望者が現れず、管理費だけがかさんでしまった」「希望した価格で売れなかった」といった後悔につながることもあります。

 

対策：最初から出口戦略を踏まえたプランニングをする

賃貸併用住宅は、将来の選択肢をあらかじめ想定し、「出口」を意識したプランニングを行うことが重要です。

• 将来、「純粋な賃貸住宅」として運用し続けるのか
• 自宅部分を拡大して二世帯住宅化するのか
• 賃貸部分を減らしてセカンドライフに合わせた住まい方にするのか

 

上記のような将来の希望も踏まえて、ベーシックな間取りや構造、売却時にも評価されやすいプランを検討しておくことで後悔を防げます。

 

後悔例⑤将来のライフプランとのミスマッチ

お子さまの成長や親御さんとの同居、仕事やライフスタイルの変化など、10〜20年先の暮らし方を想定していないと、将来「賃貸部分（自宅部分）が使いづらい」という状態になりがちです。

​また、賃貸部分との兼ね合いで、構造上の制約が大きくなり、大規模なリフォームや間取り変更がしにくくなるケースもあります。

 

​対策：将来を見据えた可変性のある構造にする

後悔を防ぐには、ご自身やご家族のライフプランを見据え、将来の選択肢をできるだけ広げておくことがポイントです。

• お子さまの独立後に自宅部分を広げる
• 親御さんとの同居に備えて二世帯住宅に変更する
• 将来は丸ごと賃貸として運用する

 

想定される選択肢を踏まえて、変化に柔軟に対応できる構造・プランにしておくことで、建物を長く有効活用しやすくなります。

また、地域ニーズに応じて、1階は店舗、2階はオフィス、3階は賃貸住宅といった複合的な利用を検討できるようにしておくのも1つの考え方です。

​

アキュラホームでは、木造ながら大空間・多層階を実現できる独自構法「AQダイナミック構法」を採用しています。

​少ない柱で建物を支えることができるため、木造住宅で最大30帖の無柱空間や高天井の吹き抜けなど、将来の間取り変更もしやすいプランをご提案できます。

AQダイナミック構法の特徴についてさらに詳しく知りたい方は、以下のコラムで解説していますので合わせてごらんください。

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賃貸併用住宅を成功させるプランニング・事業計画のコツ

賃貸併用住宅の後悔を防ぐ、プランニングや事業計画の段階で意識したいポイントを解説します。

 

①収益性とマイホームの希望のバランスを考える

賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸部分のボリュームをどう配分するかが重要なポイントです。

​例えば、自宅部分を一定以上にすることで低金利な住宅ローンを利用できますが、その分貸し出せる住戸数や間取りの選択肢が減り、収益性が下がる可能性があります。

逆に、自宅部分をコンパクトにすればアパートローンの活用も視野に入るが、利息負担や税制の違いなども踏まえて検討する必要があります。

賃貸部分を増やして収益性を高めることによる利息負担の増加と、長期的な収益の増加見込みを比較し、自分が納得できるキャッシュフローを得られる計画になっているかを確認しましょう。

また、土地を有効活用するためには、縦割り・横割りなどの住戸構成や階数計画も重要です。

 

〈賃貸併用住宅の間取りパターンと特徴〉

間取りのパターン	特徴	メリット・デメリット
横割り	自宅部分と賃貸部分を上下階で分けたプラン 2階建ての場合は「1階を自宅・2階を賃貸」にする、「1階を賃貸・2階を自宅」にする2つのパターンがある	メリット エレベーターや室内階段のスペースを抑えやすく、フロアごとに広く使える デメリット・注意点 足音や生活音など上下階の騒音トラブルが起こりやすい
縦割り	全ての階層、または一部の階を一方を自宅、もう一方を賃貸とするように、左右に住戸を分けるプラン	メリット エレベーターや室内階段のスペースを抑えやすく、フロアごとに広く使える デメリット・注意点 足音や生活音など上下階の騒音トラブルが起こりやすい

 

それぞれの間取りの特徴も踏まえて、オーナー家族と入居者の暮らしやすさの両方を意識しながら、プランニングを進めることが大切です。

 

​アキュラホームでは、木造で8階建てまでの高階層建築が可能な独自技術で、コンパクトな土地でも「1〜3階が賃貸、4〜5階がオーナー住居」のような収益性の高いプランを、コストを抑えながら実現できます。

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②建物の性能（断熱・耐震）と快適性を高める

住まいの断熱性や気密性、耐震性、省エネ性能の高さは、オーナーの暮らしはもちろん、入居者の満足度を高めることにもつながります。

​冬暖かく夏涼しい住まいは、光熱費の負担も軽減でき、「長く住み続けたい」と思ってもらいやすい物件になります。

 

​アキュラホームでは、「許容応力度計算による耐震等級3」や「断熱等級7」など、現行で最高ランクの住宅性能を標準とし、快適でエコな「長く選ばれる物件」をご提案しています。

高気密・高断熱住宅の詳しいメリット・デメリットについては、以下のコラムで解説していますので合わせてごらんください。

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高気密・高断熱住宅のメリット・デメリット｜暑い・寒いと後悔しないための注意点も解説

 

③地域のニーズを考えた賃貸部分のプランニング

賃貸部分の間取りや広さ、設備を考える際には、建てるエリアの賃貸需要と主な入居ターゲットをしっかり把握することが欠かせません。

​八潮市・草加市・足立区など、都市部と郊外がミックスしたエリアでは、通勤利便性と生活利便性を重視する単身者・DINKS・ファミリー世帯など、多様なニーズがあります。

エリアの賃料相場や、人気の間取り・設備・デザインを調べたうえで、ターゲットに合う住戸計画を考えることが重要です。

外観や内装デザインも、「そのエリアで好まれやすいか」「長く魅力を保てるか」という視点で検討しましょう。

​賃貸併用住宅を建てる際には、「誰に」「いくらで」「どんな間取りを」貸したいのか、おおまかにでもイメージを持ってからプラン相談を始めると、話がスムーズに進みます。

​

アキュラホームでは「完全自由設計」を採用し、デザイン性の高さと間取りの自由度、耐震性を両立したプランをご提案しています。

​純木造で鉄骨造・RC造よりもコストを抑えつつ、オーナーと入居者の双方が暮らしやすい賃貸併用住宅づくりが可能です。

アキュラホームの完全自由設計の特徴を詳しく知りたい方は、以下のコラムで解説していますので合わせてごらんください。

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④現実的な収支・資金計画のシミュレーションをする

賃貸経営の収支・資金計画は、家賃収入・返済額・維持管理費・修繕費・税金などを含めた現実的な数字でシミュレーションすることが重要です。

また、太陽光発電や高効率給湯器、LED照明などを導入して光熱費を削減できれば、初期費用はかかりますが、長期的なランニングコストの軽減が期待できます。

ZEHなど断熱性能の高い建物の新築や、太陽光発電などのエコ設備を導入する場合、国や自治体の補助金が利用できる場合もあるため、制度に詳しいハウスメーカーに相談しながら有効活用することをおすすめします。

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⑤建築後の管理まで考えて専門家に相談する

賃貸管理（大家業）の業務は、以下のように多岐にわたります。

• 入居者募集・審査・契約手続き
• 家賃集金、滞納時の対応
• クレームや要望への対応
• 共用部の清掃・設備点検・修繕
• ニーズ変化に合わせたリフォームや賃料見直し など

 

上記のような業務をすべて自分で行うのは負担が大きいと感じる場合は、信頼できる管理会社に委託するのがおすすめです。

賃貸併用住宅を検討する際には、建物の計画だけでなく、「どのように管理していくか」まで含めて、施工会社や賃貸管理会社に相談しましょう。

 

まとめ

マイホームと家賃収入を両立できる賃貸併用住宅について、後悔・失敗しやすいポイントと解決策をセットでお伝えしました。

賃貸併用住宅で後悔を防ぐには、生活音・プライバシーへの配慮、管理の負担軽減、現実的な収支計画、将来の出口戦略を見据えたプランニングが不可欠です。

収益性・マイホームの希望・地域のニーズのバランスを考え、高い建物性能と可変性のある構造を採用することで、長期的に安定した経営を続けられる可能性を高められます。

 

アキュラホーム八潮垳店では、完全自由設計と木造多層階技術で、お客さまに最適な土地活用をご提案し、賃貸併用住宅の具体的な間取り・事業計画のご相談まで、丁寧にサポートいたします。

八潮市・草加市・足立区周辺で賃貸併用住宅をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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