住まいのコラム

賃貸併用住宅は、マイホームに住みながら家賃収入を得たい方や、土地を有効活用して資産形成したい方におすすめです。。

しかし、賃貸併用住宅の新築では「住宅ローンで建てられるのか」「審査が厳しいのではないか」など、資金面の不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

そこでこのコラムでは、埼玉県八潮市・草加市、東京都足立区を中心に、木造の多階層建築を手がけるアキュラホーム八潮垳店が、賃貸併用住宅のローンや審査に関する基本知識と、融資を受ける際のポイントを解説します。

コラムのポイント
賃貸併用住宅の新築におけるローン審査は、個人の信用以外に賃貸部分の事業性も評価されるため、一般的な住宅ローンよりも厳しい傾向があります。 ローン審査をクリアするためには、事業計画の説得力を高める土台となる「プランニング」が極めて重要です。 賃貸併用住宅を成功させるには、設計自由度と性能を両立し、コストパフォーマンスに優れた独自の技術・工法を持つ、実績のあるハウスメーカーを選ぶのがおすすめです。

賃貸併用住宅で、経済的な負担を抑えつつ、夢のマイホームと安定した資産形成を実現したい方はぜひ最後までごらんください。

 

賃貸併用住宅とは｜メリットとデメリットをチェック

賃貸併用住宅とは、「自宅部分」と「他人に貸し出して家賃収入を得る賃貸部分」を組み合わせて建てられる住宅のことです。

「自宅兼アパート」や「賃貸付き住宅」とも呼ばれ、マイホームの取得と賃貸経営を両立できる土地活用方法として注目されています。

賃貸併用住宅を建てることの基本的なメリットとデメリット・注意点について解説します。

 

賃貸併用住宅の主なメリット

マイホームと家賃収入を同時に得られる

賃貸併用住宅は、ご自身が住むマイホームと同時に、家賃という不動産所得を得られる点が最大のメリットです。

サラリーマンや自営業などの方も、賃貸併用住宅を建てて経営することで、給与やメインの事業所得以外に安定した収入源を得られます。入居者がいる限り収入を得続けられるので、老後の年金にプラスして生活費などに充られます。

また、家賃収入をローンの返済に充てることもできるため、住んでからの負担を大きく抑えられます。

 

低金利な住宅ローンを利用できる可能性がある

賃貸併用住宅は、建物の延べ床面積のうち自宅部分が50%以上を占めるなどの条件を満たせば、住宅ローンを賃貸部分の建築費用にも利用できるのがメリットです。

住宅ローンはアパートローンよりも低金利かつ長期で組めるほか、住宅ローン控除も適用できるため、月々の返済負担を抑え、安定したキャッシュフローを得やすくなります。

 

高い節税効果が得られ相続・贈与時の税金対策にもなる

建物を賃貸として貸し出すことで、固定資産税や所得税などの節税や相続・贈与対策につながる点もメリットです。

 

〈賃貸併用住宅の節税効果の一例〉

 

固定資産税・都市計画税の軽減

賃貸併用住宅では、居住用の戸数が増えることで、固定資産税・都市計画税の課税標準額を大幅に減額する「小規模住宅用地の特例」が適用される上限面積が広がるため、土地全体により高い減額率が適用されやすくなり、大きな節税効果が期待できます。

〈参考〉さいたま市ホームページ「住宅用地の課税標準の特例について」

 

所得税の節税

賃貸による不動産所得に赤字が発生した場合、給与所得など他の所得と合算（損益通算）することで、課税所得を減らし、所得税を節税できます。

※赤字額のうち土地取得にかかる借入金利子に相当する部分は、損益通算の対象にはならないため注意が必要です。

〈参考〉国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

 

相続税・贈与税の節税

賃貸に出されている建物や土地は、「貸家」「貸家建付地」として評価されます。

貸家や貸家建付地は、自分で住むための不動産よりも相続や贈与時の評価額が低くなるため、相続税や贈与税の節税につながります。

〈参考〉国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」・国税庁「No.4602 土地家屋の評価（アパート等の貸家の評価）」

 

土地を最大限に有効活用できる

広い土地や変形地・狭小地など、そのままでは活用しにくい土地もあります。

自宅を建てるだけでは持て余してしまう広い土地は、賃貸併用住宅にすることで有効活用できます。

また、3階建て以上など、多階層の賃貸併用住宅を建てることで、法令の範囲内で土地を最大限に活用し、ご自身の住まいと賃貸経営による家賃収入の両方を得られます。

 

将来に残せる資産形成ができる

賃貸併用住宅はローンの返済が終われば、建物は資産として残ります。適切に維持管理していれば、次世代にローンの負担なく収入が得られる、資産価値の高い不動産を引き継げます。

 

 

賃貸併用住宅のデメリット・注意点

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸経営を両立できるメリットがある一方で、以下のようなデメリットやリスクに注意が必要です。

 

空室や家賃収入減少リスクへの対策が必要

賃貸経営をするということは、空室や家賃収入の変動リスクを常に負うことになります。

空室や家賃の低下などで予定通りの家賃収入が得られないと、ローンの返済計画が破綻する可能性があるため、きめ細やかな対策が必要になります。

 

初期の建築費用が高くなる

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分の動線を分ける、防音対策を強化するなど、2つの用途を兼ねるための設計や仕様が必要なため、建築コストが高額になりやすい傾向があります。

 

居住環境への影響や管理の負担

賃貸併用住宅は共用スペースなどで入居者と顔を合わせる機会が多く、通常の戸建て住宅のようなプライバシーを保つのが難しいケースがあります。

また、入居者の足音や会話などの生活音や振動が気になるなど、居住環境の快適性に影響する可能性も。

さらに、オーナーが同じ建物内に住んでいることから、入居者からのクレームやトラブル対応が直接持ち込まれやすくなるなど、管理が負担になりやすい点も注意が必要です。

 

将来的な売却・相続の難しさ

賃貸併用住宅は、通常の戸建て住宅と比べると買い手が限定されるため、売却しにくい場合がある点もデメリットです。

また、相続の際も、自宅と賃貸経営という2つの側面を持つことから、通常の住宅よりも手続きや判断が複雑になります。

 

住宅ローンを利用できない場合がある

建物の延べ床面積のうち自宅部分が50%未満になると、住宅ローンではなくアパートローン（事業用・不動産投資ローン）を利用することになります。

アパートローンは一般的に金利が高めで、原則として住宅ローン控除も適用されないため、総返済額や月々の負担が重くなります。

 

賃貸併用住宅でアパートローンを利用するメリット・デメリット

前章で解説した通り、賃貸併用住宅全体の建築費用に対して住宅ローンで借入をしたい場合は、建物の延べ床面積のうち自宅部分が50%以上※を占める必要があります。

※金融機関によって条件が異なる場合があります。

アパートローン（不動産投資ローン）は、住宅ローンと比較して以下のメリット・デメリットがあるため、あらかじめ理解した上でご自身に合ったローンを選びましょう。

 

メリット①プランの自由度が高まる

不動産投資ローンであれば、「自宅部分の床面積が50%以上」の制約がなくなり、賃貸部分の面積を増やせるため、収益性を最大化したプランを実現できます。

 

メリット②将来的な自宅の賃貸・売却の自由度が高い

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、原則として契約者本人またはその家族が住み続けることが義務付けられています。

※転勤期間中のみなど、事前に金融機関へ届け出て承認を得ることで賃貸に出せる場合もあります。

一方、不動産投資ローンは自分で住むというルールがないため、将来的に自宅部分を賃貸に出したり、物件全体を投資用不動産として売却したりするなど、運用の自由度が高くなります。

 

メリット③融資規模を大きくできる可能性がある

住宅ローンは主に、年収など個人の返済能力で審査されますが、不動産投資ローンは物件の収益性も評価されます。

物件の収益性を加味することで、より高額な融資を受けられるようになり、個人の年収だけでは借入が難しい、規模の大きな賃貸併用住宅を実現できる可能性が高まります。

 

デメリット①金利が高くなる

不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンよりも金利が高く設定されている点もデメリットです。

2025年11月時点で、変動金利の相場は住宅ローンの0.5%〜1%台に対して、不動産投資ローンは2%〜4%台と高めです。

金利が高い分、毎月の返済額や総返済額が増え、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。

 

デメリット②住宅ローン控除が受けられない

不動産投資ローンでは原則として、住宅ローン控除の適用は受けられません。

控除で年末にまとまった金額が還付されることによるキャッシュフローの増加は見込めない点もデメリットと言えます。

 

デメリット③団体信用生命保険（団信）の仕組みが異なる

不動産投資ローンは、住宅ローンと異なり、金融機関によって団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではなく、任意となっていたり、そもそも取り扱いがなかったりする場合があります。

また、団信の種類や保障内容が住宅ローンとは異なることもあります。

団信に加入しないと、契約者が万が一死亡または所定の高度障害状態になった際もローンは完済されず、債務が残ります。

ローン債務は相続の対象となるため、残されたご家族が返済義務を負うことになるリスクがあります。

※ただし、相続人にはローンを含むマイナスの財産と、アパートなどプラスの財産を全て放棄する「相続放棄」という選択肢もあります。

 

賃貸併用住宅は住宅ローンとアパートローンどちらを選ぶべきか

上記のように、不動産投資ローンと住宅ローン、どちらを使うかによって賃貸併用住宅のプランニングも大きく変わってきます。

維持費や返済、税金などを加味した長期的なシミュレーションをして、適切なローンを選択し、安定して経営を続けられるプランを作ることが成功のポイントです。

 

賃貸併用住宅のローン審査は「事業性」が重要

賃貸併用住宅のローン審査は、住宅ローンと事業用ローン、どちらを使う場合であっても、物件の収益性や事業計画の堅実さなどを評価するという点は変わりません。

つまり、賃貸併用住宅の事業性をいかに金融機関に証明できるかが、成功への鍵となります。

次章では、賃貸併用住宅のローン審査に有利に働きやすい対策について解説します。

 

賃貸併用住宅のローン審査対策

個人としてできる一般的なローンの審査対策と、事業性を証明するための戦略について解説します。

 

頭金を多くする

自己資金の割合が多いほど、返済負担率が下がり金融機関のリスクが減るため、審査に有利に働きます。

 

世帯収入を合算する（収入合算・ペアローン）

共働き夫婦の場合、世帯収入を審査対象とすることで借入可能額を増やせます。

 

信用情報をクリーンに保つ

過去のローンやクレジットの返済に遅延がないかなど、個人の信用情報を良好に保つことも重要です。

 

【重要】賃貸併用住宅のローン審査では事業性に優れた「プランニング」が不可欠

賃貸併用住宅のローン審査では、上記の一般的な対策に加え、「収益性、入居率の見込み、返済計画の堅実さ」など、事業性の証明が不可欠です。

金融機関が「安定経営が見込まれ、確実に返済できる」と納得できるような、緻密な事業計画を作るためには、土台となる「プランニング」が最も重要になります。

例えば、賃貸併用住宅では以下のような点がプランニングの優劣に影響します。

• オーナー家族と入居者のプライバシーを確保する玄関や動線の配置
• 周辺地域のニーズに合った間取り（単身者向けワンルーム、ファミリー向け2LDKなど）
• 競合物件と差別化できるデザイン性や設備

つまり、賃貸併用住宅でローン審査を突破し理想の住まいを実現するためには、優れたプランニングを提供できるパートナー（ハウスメーカー）選びがとても重要なのです。

 

賃貸併用住宅を建てるハウスメーカー選びのポイント

長期的に安定経営を続けられ、ローン審査にも有利となる「優れたプランニング作成」と「プランを実現する確かな施工力」を兼ね備えたハウスメーカーを選ぶためのポイントを解説します。

 

ポイント1：設計自由度と構造・耐久性を両立できる

収益性の高い賃貸併用住宅を建てるには、限られた土地を最大限に活用しつつ、地域の賃貸ニーズに合った設計をすることがポイントになります。

また、デザインや間取りがどれだけ優れていても、建物の構造強度や耐久性が低ければ、将来的に修繕コストがかさみ、事業計画の堅実性が崩れてしまう可能性があります。

賃貸併用住宅を建てるハウスメーカーは、設計の自由度と高い耐久性を両立できる技術を持っているかどうかをチェックしましょう。

アキュラホームは、「完全自由設計」でお客さまの土地のポテンシャルを最大限に引き出すとともに、耐震等級3や長期優良住宅などにも対応したプランを実現できます。

高い入居率と収益性を確保し、メンテナンス費用を抑えながら長く安定経営を続けられる賃貸併用住宅をご提案します。

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ポイント2：コストパフォーマンスの高い多階層建築の技術がある

都市部などに多い狭小地では、建物を高層化することで戸数を増やし、収益性を向上できます。

また、多階層の建物で建築費用を抑えるには、高品質かつコストパフォーマンスの良い工法を選ぶ必要があります。

狭小地や変形地を有効活用した賃貸併用住宅を建てるなら、一般的な戸建て住宅だけでなく、多階層建築の実績があり、独自の工法を持つハウスメーカーがおすすめです。

アキュラホームは、独自技術により木造で8階建てまで対応可能な多階層建築を実現可能です。

鉄骨造やRC造よりもイニシャルコストを抑えながら、収益性を高める多層階の賃貸併用住宅をご提案し、ローン審査を有利に進められるようにサポートします。

〈アキュラホームの木造多階層建築の概要はこちら〉

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賃貸併用住宅のローンに関するQ&A

賃貸併用住宅のローンの関するよくあるご質問をQ&A形式でまとめました。

 

Q1. 賃貸併用住宅のローンが通りやすい金融機関はある？

A. 金融機関ごとに、独自の審査基準や融資方針があります。

〈金融機関の種類と特徴〉

メガバンク・大手銀行	審査は厳しい傾向にあるが、その分金利が低いケースが多い
地方銀行・信用金庫	地域密着型で、メガバンクでは評価されにくいような案件でも、事業の将来性や申込者の人柄などを考慮し、柔軟に審査してくれる場合がある
ネット銀行	条件が合えば比較的低金利で借りられる可能性がある

建築を依頼するハウスメーカーとも相談しながら、賃貸併用住宅への融資実績が豊富で、事業計画の相談に親身に応じてくれる金融機関を選びましょう。

 

Q2. プロパーローンとアパートローンの違いは？

A. プロパーローンとアパートローンは、どちらも不動産投資向けのローンですが、厳密には以下のような違いがあります。

• アパートローン：不動産投資を目的としたパッケージ化されたローン商品で、金利や期間、審査基準が商品ごとに設定されている
• プロパーローン：金融機関が独自に審査を行い、個別の条件を設定するオーダーメイドのローン。融資の自由度が高い一方で、審査はより厳しくなり、ハウスメーカーとの提携状況や事業実績が重要

ハウスメーカーなどの建築会社と提携している金融機関のプロパーローンを活用できると、審査をスムーズに進めやすくなる可能性があります。

 

Q3. 金利タイプの選び方は？

A. 固定金利と変動金利にはそれぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。

金利タイプ	メリット	デメリット	向いているケース
変動金利	金利が低い場合が多く、当初の返済額を抑えられる	金利上昇リスクがあり、将来の返済額が増える可能性がある	将来の金利上昇リスクを許容できる 繰り上げ返済の原資を確保できる
固定金利	金融情勢にかかわらず、返済額が一定で資金計画が立てやすい	変動金利に比べ、金利が高い傾向がある	返済計画を確実に固定したい 金利上昇リスクを避けたい

賃貸経営は長期にわたるため、変動型の場合は金利上昇を踏まえた複数のパターンをシミュレーションした上で検討しましょう。

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Q4. 自己資金ゼロ（フルローン）で賃貸併用住宅を建てる戦略は？

A. 賃貸併用住宅に限らず、自己資金ゼロ（フルローン）は金融機関のリスクが増えるため、審査の難易度も高くなります。

空室リスクを減らすプランニングの工夫や、将来的に収益性が下がる要因と対策、予定外の支出に備える方法などを含む経営計画を立てることをおすすめします。

 

まとめ

賃貸併用住宅のローン審査は、一般的な住宅ローンよりも厳しく、審査をクリアするためには、事業計画の説得力を高める土台となる「プランニング」が極めて重要です。

賃貸併用住宅を成功させるには、設計自由度と性能を両立し、コストパフォーマンスに優れた独自の技術・工法を持つ、実績のあるハウスメーカーを選ぶのがおすすめです。

アキュラホーム八潮垳店では、お客さまの土地を最大限に活かす「完全自由設計」と、高い収益性を実現する「木造8階建てまで対応可能な技術力」で、理想の住まいづくりや資産形成をサポートします。

ローン審査をスムーズに進めるための資金計画サポートも行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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