住まいのコラム

変動金利型の住宅ローンは固定金利と比べて金利が低い点がメリットですが、将来の金利上昇に対して不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

変動金利型（元利均等返済）では、「毎月の返済額上昇幅は1.25倍（125%）まで」という上限ルールを設けている金融機関が多いですが、これには「未払い利息」という隠れたリスクも存在します。

このコラムでは、八潮市、草加市、足立区エリアで注文住宅を手がけるアキュラホーム八潮垳店が、変動金利の最大上がり幅を決めるルール（125％ルール）について解説します。

また、125％ルールによる未払い利息のリスク、金利上昇時の返済シミュレーション、金利上昇に備える対策も紹介します。

コラムのポイント
住宅ローン変動金利の返済額上昇には「125%ルール」という上限があります。 125％ルールは金利が上昇しても負担が急激に増えないというメリットがある一方で、金利が急激に高騰すると「未払い利息」が発生し、元金が減らないリスクもあります。 日本では2024年以降「利上げ局面」に入っているため、「上昇しても大丈夫な備え」が不可欠です。

変動金利への不安を解消し、ご家族にとって最適な資金計画を立てるための一歩を踏み出す一助となれば幸いです。

 

変動金利の「最大上がり幅」を決める2つの重要ルール

変動金利は、おもに半年に一度、景気動向や金融情勢に応じて金利が見直されます。

しかし、金利の上昇や下落のたびに毎月の返済額が変わると、当初の返済計画が狂ってしまったり、将来のマネープランを立てづらくなったりする問題が発生します。

そこで、多くの金融機関では、返済者の負担が急激に増えないよう、「5年ルール」と「125％ルール」という2つのセーフティネットを設けています。

 

変動金利の「最大上がり幅」を決める2つの重要ルール

変動金利は、その名の通り、おもに半年に一度、景気動向や金融情勢に応じて金利が見直されます。

しかし、金利が上昇するたびに毎月の返済額がすぐに上がってしまうと、家計に大きな影響を与え、返済計画が上手くいかなくなる可能性もあります。

家計の急激な変化を防ぎ、返済計画を安定させるためのセーフティネットとして、多くの金融機関では以下の2つのルールを設けています。

 

【ルール1】5年ルールとは？

「5年ルール」とは、仮に金利が変動しても、毎月の返済額自体は5年間固定される（据え置かれる）というルールです。

例えば、ローン返済開始から3年目に金利が上昇したとしても、毎月の返済額は5年が経過するまで（6年目に入るまで）変わりません。

5年ルールによって、短期的な金利の動きに振り回されず、家計の安定を保ちやすくなります。

ただし、毎月の返済額は変わらなくても、その「内訳」は水面下で変わっている点に注意する必要があります。

金利が上昇すると、返済額に占める「利息」の割合が増え、その分「元金」の割合が自動的に減らされます。

つまり、同じ金額を返済していても、ローン残高（元金）の減るスピードが遅くなるということです。

 

【ルール2】125%ルール（1.25倍ルール）とは？

「125%ルール」とは、5年ごとの返済額見直しタイミングで、新しい返済額はそれまでの返済額の1.25倍（125%）を上限とするルールです。

仮に、この5年間で金利が爆発的に高騰し、本来の計算上は「毎月15万円」の返済が必要になったとします。

しかし、このルールが適用されていれば、6年目からの新しい返済額は「1.25倍」までに抑えられます。

（例）5年目までの返済額が10万円だった場合、6年目からの返済額は、最大12万5,000円が上限となります。

この「5年ルール」と「125%ルール」という2段階のブレーキによって、変動金利を選んでも毎月の返済額が際限なく上がり続けることはない、という仕組みになっています。

 

125%ルールの隠れたリスク「未払い利息」

金利が上昇しても5年間は返済額が一定のため、短期的な金利変動に左右されずに安定した返済が可能になり、家計の見通しが立てやすくなります。

さらに125％ルールによって、5年後の返済額見直し時も急激な増加が抑えられるため、例え金利が急上昇しても返済負担の急変を防げます。

しかし、堅実な資金計画を立てる上では、この「125%ルール」というブレーキによって「未払い利息」が発生するリスクがある点を知っておく必要があります。

 

「未払い利息」が発生する仕組み

5年ルール・125％ルールが適用されていて金利が上昇した場合、未払い利息が発生する仕組みを解説します。

 

〈5年ルール・125％ルールが適用で金利上昇した場合の返済額の例〉

• 5年目までの返済額：10万円
• 6年目からの返済額：12万5,000円（1.25倍ルールが適用された上限額）

 

もしこの時、金利が大幅に上昇し、本来支払うべき「利息」だけで月13万円になっていたらどうなるでしょうか？

• 支払うべき利息：13万円
• 実際に支払う返済額：12万5,000円

 

上記の場合、毎月12万5,000円を返済しても、元本だけでなく、利息も支払いきれていません。

この、支払いきれなかった利息（13万円 - 12万5,000円 = 5,000円）のことを「未払い利息」と呼びます。

 

未払い利息が発生するとどうなる？

未払い利息が発生している状態は、家計にとって非常に危険です。

なぜなら、毎月12万5,000円を返済しているにもかかわらず、その全額が利息（または利息にも足りない額）に充てられるため、住宅ローンの元金が減らない事態に陥るからです。

「返済しているつもり」が、「実は利息しか払えていなかった（むしろ利息すら払い切れていない）」という状況です。

最悪の場合、ローン完済時に、積み重なった未払い利息を一括で請求されるリスクがあります。

もちろん、これは金利が短期間で高騰した場合のシナリオです。

しかし、長期間のローンを組む以上、この「最悪のケース」を仕組みとして理解しておくことが堅実な家づくりにおいて非常に重要になります。

 

5年ルール・125%ルールが適用されるのは「元利均等返済」の場合のみ

「5年ルール」「125%ルール」は、変動金利でも毎月の返済額が一定の「元利均等返済」を選んだ場合にのみ適用されるのが一般的です。

もう一方の「元金均等返済」（元金を均等に返済し、利息を上乗せする方式）を選んだ場合、5年ルール・125%ルールは適用されません。

つまり、「元金均等返済」で変動金利を選ぶと、金利が上昇すれば5年を待たず、125%の上限もなく、即座に毎月の返済額が増えることになります。

変動金利のリスクを考える際は、どちらの返済方法を選ぶかもあわせて確認しましょう。

 

5年ルール・125%ルールがない銀行もある

ここまで解説した「5年ルール」「125%ルール」は、多くの国内銀行（メガバンクや地方銀行など）で採用されています。

しかし、一部のネット銀行などでは、このセーフティネットをあえて採用していない場合があります。

• ルールがない場合のメリット: 金利が下がった際、5年ルールがないため、次の返済額見直しタイミングでより早く返済額に反映されやすい
• ルールがない場合のデメリット: 金利が上がった際、返済額がより早く、かつ125%のような上限なく（青天井で）上昇するリスクがある

ご自身が検討している住宅ローンに、「5年ルール」「125%ルール」という2つのセーフティネットが「あるか、ないか」によって、資金計画やリスク対策が変わってくるため、契約前に必ず確認しておきましょう。

〈関連コラム〉

住宅ローンの「5年ルール・125％ルール」がない銀行はある？メリット・デメリットや金利上昇リスク対策まで解説

 

金利が上昇した場合の返済額の変化をシミュレーションで解説

5年ルール・125％ルールがある変動金利型の住宅ローンで、金利が上昇した場合の返済額の変化をシミュレーションしてみましょう。

 

【前提条件】

• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済、ボーナス払いなし
• ルール：5年ルール・125%ルールあり

 

ケース1：借入額 3,500万円（当初金利 0.5%）

・1年目～5年目（当初金利 0.5%）：毎月の返済額は90,858円

↓

3年目に金利が1.5%に上昇、5年目に金利が2.5%まで上昇した場合

↓

・6年目～10年目（5年後の見直し）

この時点の金利（2.5%）で再計算した場合、本来の返済額は約119,000円になります。

しかし、125%ルールが適用されるため毎月返済額は113,572円 （90,858円 × 1.25）になります。

この時点では、返済額（約11.3万円）が利息額を上回るため、「未払い利息」は発生しませんが、元金の減るスピードは大幅に遅くなります。

 

ケース2：借入額 4,000万円（当初金利 0.5%）

・1年目～5年目（当初金利 0.5%）：毎月の返済額は103,838円

↓

3年目に金利が1.5%に上昇、5年目に金利が2.5%まで上昇した場合

↓

・6年目～10年目（5年後の見直し）

この時点の金利（2.5%）で再計算した場合、本来の返済額は約136,000円になりますが、125%ルール適用により、毎月返済額は129,797円 （103,838円 × 1.25）となります。

 

上記のように、5年ルール・125%ルールは、毎月の返済額の急増を抑える効果があります。

ただし、5年ルール・125％ルールは、返済額の増加を一時的に先送りする仕組みであり、総返済額を減らしたり、金利上昇分の支払いを免除や軽減したりするものではないということを忘れないようにしましょう。

 

今後の金利はどうなる？最新の動向と見通し

日本では2024年3月の日銀による「マイナス金利政策解除」を皮切りに、明確な「利上げ局面」に入っています。

 

2024年から続く「利上げ」と変動金利への影響

日銀はマイナス金利解除後も、段階的に政策金利（無担保コールレート）の誘導目標を引き上げてきました。

• ～2024年3月：0～0.1％程度
• 2024年7月：0.25％程度（0.15％利上げ）
• 2025年1月：0.5％程度（0.25％利上げ）

 

この政策金利の上昇に連動し、多くの金融機関が住宅ローン変動金利の「基準金利」（優遇措置を適用する前の正規の金利）を、以下のように引き上げています。

• ～2024年9月：2.475％
• 2024年10月～：2.625%（0.15％利上げ）
• 2025年4月～：2.875%（0.25％利上げ）

 

もちろん、多くの方が実際に契約する「適用金利」は、この基準金利から「優遇金利」が差し引かれるため、まだ歴史的な低水準に見えるかもしれません。

しかし、その大元となる基準金利が明確に上昇トレンドに入ったという事実は、変動金利を選ぶ上で非常に重く受け止める必要があります。

 

専門家の見通し：今後の利上げペースは？

日銀は2025年7月の「経済・物価情勢の展望レポート」においても、「日本経済は改善傾向にあり、物価も安定的に上昇していく」との見方を示しており、経済状況が伴えば今後も政策金利を引き上げていくという基本方針を崩していません。

（参考）日本銀行ホームページ｜金融政策｜展望レポート・ハイライト（2025年7月）

直近の2025年7月、および9月の金融政策決定会合では追加利上げが見送られたため、「利上げペースは一旦落ち着くのでは」という見方もあります。

一方で、専門家の間では「物価上昇が続けば、年内（2025年末）または2026年初頭に再度追加利上げがある」という予想も根強く存在し、まさに動向を注視すべき状況が続いています。

金利が「上がるか、上がらないか」を完全に予測することはできません。

これから家づくりをするなら「金利は今後も段階的に上昇していく可能性を前提として、どう備えるか」が重要です。

 

住宅ローンの金利上昇リスクに備える対策5選

リスクを正しく理解した上で、堅実なご家庭が今からできる具体的な対策を5つ紹介します。

 

対策1：金利が上昇しても無理のない返済計画を立てる

リスクに備えるには、金利上昇後の返済額でも無理なく返済できる「適正な予算」を検討することが重要です。

「現在の金利で返せる額」で予算を組むのではなく、金利が上昇した場合を想定して返済額をシミュレーションし、生活費や将来のお子様の教育費、老後資金の積み立てを続けられるかを確認しましょう。

 

対策2：手元資金（自己資金）を増やす

自己資金（頭金）をできるだけ多く準備することで、借入額そのものを減らせます。

また、金利上昇時の繰り上げ返済や、万が一の返済額増加に対応できるよう、ローン返済とは別に「防衛資金」としての預貯金を厚く持っておくことで、精神的な安心にも繋がります。

 

対策3：「繰り上げ返済」を賢く活用する

金利が低いうちに「期間短縮型」で繰り上げ返済することで、元金を直接減らして総支払額を圧縮できます。

ただし、金利が上昇している局面で「期間短縮型」の繰り上げ返済を行うと、その時点の高い金利で毎月の返済額が再計算され、結果的に月々の返済額が増えてしまうケースがあります。

繰り上げ返済の際は、必ず事前に金融機関の規定を確認するか、5年に一度の返済額見直しタイミングに合わせるのが安心です。

一方、金利上昇で月々の負担が重くなった場合は、毎月の返済額を直接減らす「返済額軽減型」も有効な選択肢となります。

 

対策4：「固定金利への借り換え」のタイミングを見極める

現在のように金利上昇リスクがある局面での住宅ローン選びは、ライフプランに合わせた金利タイプを選び、諸費用を含めて総返済額をシミュレーションすることが重要です。

「これ以上金利が上がりそうだ」と感じた場合、変動金利から固定金利へ借り換えるのも一つの手です。

変動金利から固定金利への借り換えは、一般的に変動金利が上昇し始め、固定金利との金利差がまだ小さいタイミングが目安とされます。

ただし、借り換えには数十万円の諸費用（手数料や保証料）がかかるケースもあるため、金利上昇幅や残りの返済期間などを踏まえて慎重に判断しましょう。

 

対策5：減税制度や補助金を最大限活用する

住宅ローン減税や新築補助金など、国や自治体の助成制度を活用することも金利上昇リスクへの備えとして有効です。

減税や補助金は金利負担の増加を直接的に軽減するものではありませんが、家計のキャッシュフローを改善し、金利上昇による影響を和らげる効果があります。

住宅ローン金利上昇が予想される局面でのリスク対策は以下のコラムでも解説していますので、合わせてお読みください。

〈関連コラム〉

住宅ローンの変動金利が0.15％上がるとどうなる？総返済額のシミュレーションと金利上昇局面でのリスク対策を紹介

金利上昇への備えや適切な対策をご自身だけですべて判断するのは難しいため、家づくりの計画と同時に、早い段階で希望するハウスメーカーやFPなどの専門家に相談するのがおすすめです。

 

【まとめ】変動金利のリスクを「正しく理解」し、「賢く備える」

変動金利の「最大上がり幅」について、2つのルール（5年ルール・125%ルール）と、その隠れたリスクである「未払い利息」について詳しく解説しました。

• 変動金利の返済額上昇には「125%ルール」という上限がある
• しかし、金利が異常高騰すると「未払い利息」が発生し、元金が減らないリスクもゼロではない
• 2024年以降、日本は明確な「利上げ局面」に入っており、「上昇しても大丈夫な備え」が不可欠

 

変動金利のリスクを正しく理解し、万全の備えをすることが、将来の不安を安心に変え、理想のマイホームの夢を叶えるための第一歩です。

私たちアキュラホーム八潮垳店は、八潮市、草加市、足立区エリアで家づくりをお考えの皆様に、単に家を建てるだけでなく、将来の「安心」をトータルでサポートします。

変動金利のリスクが現実のものとなった今、私たちは、お客さまのライフプランに基づき、金利が上昇しても無理のない資金計画（適正価格の家づくり）をご提案します。

さらに、将来にわたって光熱費を削減できる省エネ性能の高い家を建てることも、金利上昇による返済額の増加リスクへの備えとなります。

「まずは、自分たちの年収でいくらまで借りるのが妥当なのか知りたい」

「金利が上がった場合の、具体的なシミュレーションをしてほしい」

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上記のようにお考えの方は、ぜひ一度、私たちアキュラホーム八潮垳店の無料相談会にお越しください。

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キッズスペースも完備しておりますので、ぜひご家族皆様でお気軽にお越しください。

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