住まいのコラム

理想のマイホームを実現する上で、住宅ローンは切っても切り離せない存在です。特に変動金利型住宅ローンには「5年ルール・125％ルール」という返済額調整の仕組みがあり、金利変動リスクへの備えとして知られています。

ただし、変動金利型住宅ローンを扱っていても、5年ルール・125％ルールを設けていない金融機関も存在します。

このコラムでは、完全自由設計の注文住宅を資金計画からサポートするアキュラホーム八潮垳店が、住宅ローンの「5年ルール・125％ルール」の意味やメリット・デメリットを解説します。

また、5年ルール・125％ルールがない銀行の特徴や注意点、金利上昇局面で賢く住宅ローンを利用するための資金計画やリスク対策についても分かりやすくご紹介します。

コラムのポイント
住宅ローンの「5年ルール・125％ルール」は、変動金利型住宅ローンにおける返済額の急激な変動を抑えるための仕組みです。ただし、元金返済の遅延や未払利息発生のリスクも伴います。 5年ルール・125％ルールを採用しない銀行（金融機関）では、金利変動が即座に返済額に反映されることで、将来の負担を先送りしないというメリットがあります。 どちらのタイプを選ぶかは、金利上昇への耐性やライフプランを考慮して慎重に判断することが重要です。

注文住宅の新築をご検討中で、住宅ローンについて深く知りたい方はぜひ参考にしてください。

 

住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？

住宅ローンの「5年ルール」「125％ルール」とは、変動金利型かつ元利均等返済を選択した場合に適用される返済額調整の仕組みです。

「5年ルール」は、金利が変動しても返済額は5年間変わらないというルールです。金利が上昇しても、元金と利息の内訳だけが調整され、月々の支払額は変わりません。

「125％ルール」は、5年ごとの返済額見直し時に適用される制限で、新しい返済額は前回の月額の125％を上限とするものです。

なお、元金均等返済を選んだ場合はこれらのルールは適用されず、金利変動に応じて返済額が毎月変動します。

 

5年ルール・125％ルールのメリット

5年ルール・125％ルールが適用されると、変動金利型でも長期的な生活設計がしやすい点がメリットになります。

5年ルールにより、金利が上昇しても5年間は返済額が一定のため、短期的な金利変動に左右されずに安定した返済が可能になり、家計の見通しが立てやすくなります。

さらに125％ルールによって、5年後の返済額見直し時も急激な増加が抑えられるため、例え金利が急上昇しても返済負担の急変を防げます。

 

5年ルール・125％ルールのデメリット・注意点

5年ルール・125％ルールは、金利が上昇した際の返済額の急激な増加を避けるためのもので、返済額の増加を一時的に先送りする仕組みです。

つまり、総返済額を減らしたり、金利上昇分の支払いを軽減したりするものではないということです。

5年ルール・125％ルールが適用される住宅ローンを検討する際の注意点を解説します。

 

①元金の返済が当初の予定よりも遅れる

5年ルール・125％ルールが適用された場合は、5年間は毎月の返済額は変わらないものの、元金と利息の内訳が変わります。

5年ルール・125％ルールが適用されている状態で金利が上がった場合、5年間は毎月の返済額は変わらないものの、返済額に占める利息の割合が増えます。

つまり、元金の返済に充当される額が減る＝元金の返済が当初の予定よりも遅れるということになります。

元金の返済ペースが遅くなることで総返済額が増加し、結果的に元金や利息の返済が最終回返済日まで持ちこされた場合、最終回の返済が高額になる可能性があるため注意が必要です。

 

②未払利息が発生する可能性がある

5年ルール・125％ルールがある場合、金利が大きく上昇すると、新しい金利で計算された利息の額が毎月の元利金返済額を上回り、返済額では利息をまかないきれず「未払利息」が発生することがあります。

未払利息は翌月以降に繰り延べられますが、その結果、最終回返済時まで未払い利息が残ってしまった場合、一括返済しなければならなくなる可能性がある点にも注意が必要です。

 

③金利の変化に気が付きにくい

5年間返済額が変わらないために、金利の変化に気が付きにくい点にも注意が必要です。

金融機関から金利変更の通知があった場合、約定返済額や元金と利息の内訳を確認する方法（金利見直し後に届く返済予定表など）を必ずチェックしておきましょう。

 

④採用していない金融機関もある

5年ルール・125％ルールは、変動金利型かつ元利均等返済を選択した場合に適用される特有の仕組みですが、すべての金融機関が採用しているわけではありません。

そのため、ローン契約時には商品概要や契約書をしっかり確認し、返済額の見直しルールがどうなっているかを把握することが重要です。

 

5年ルール・125％ルールが適用されない銀行（金融機関）と注意点

一部の金融機関では、5年ルール・125％ルールを設けず、金利変動が即座に返済額に反映されるケースもあります。

大手銀行や東京・千葉・埼玉の地方銀行、ネット銀行などの変動金利型住宅ローンで、5年ルール・125％ルールについて調査した結果を紹介します（2025年9月時点）。

5年ルール・125％ルールあり	5年ルール・125％ルールなし
メガバンク・大手銀行 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行（埼玉りそな含む） 地方銀行 千葉銀行、きらぼし銀行、武蔵野銀行、京葉銀行、東日本銀行　など ネット銀行 楽天銀行、UI銀行、auじぶん銀行、イオン銀行　など カード会社系 ジャックス　など その他 中央労働金庫（ろうきん）　など	ネット銀行 SBI新生銀行、ソニー銀行、PayPay銀行、SBJ銀行

上記のように、一部ネット銀行では5年ルール・125％ルールを採用していない場合があります。

5年ルール・125％ルールを採用していない銀行の特徴と注意点は以下の通りです。

特徴とメリット

• 金利変動が即座に返済額へ反映される：金利が上昇すれば、半年ごとの見直しで返済額もすぐに増加します。
• 返済額の調整ルールがないため、未払利息が発生しにくい：元本の返済が契約通りに進むため、ローン終盤に「ツケ」を払う必要がありません。
• 返済計画がシンプルで透明性が高い：金利と返済額の関係が明確で、将来の負担が読みやすくなります。

注意点とリスク

• 金利上昇局面では返済額が急増する可能性：5年ルールがないため、金利上昇がそのまま返済額に反映され、家計への負担が急激に増えることも。
• 生活設計の柔軟性が求められる：教育費や老後資金など、他の支出とのバランスを取る必要があります。
• 金利動向への理解が不可欠：金融政策や市場の動きを把握し、適切なタイミングで固定金利への切り替えなどの対策を検討することが重要です。

5年ルール・125％ルールがある住宅ローンは返済額の急変を抑える安心感がありますが、ルールがないタイプは将来の負担を先送りしないというメリットもあります。

どちらを選ぶかは、金利上昇への耐性やライフプランに応じて慎重に判断することが大切です。

 

アキュラホーム八潮垳店では、家づくり無料相談会を随時開催しています。資金計画や住宅ローンの選び方などについて、お一人お一人の希望や状況に応じたアドバイスをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

〈家づくりご相談はコチラ〉

〈ショールーム来店ご予約はコチラ〉

 

金利上昇局面で住宅ローンを利用する場合の注意点・返済計画の立て方

住宅ローンは長期にわたる大きな負債です。特に金利が上昇傾向にある局面で返済計画を立てる際には、返済方式と金利タイプの選択が重要です。以下に、具体的な対策と考え方を紹介します。

 

金利上昇を想定した綿密なシミュレーション

金利がどれくらい上がるのかで返済額は大きく変わってきます。返済額のシミュレーションは、金利上昇が0.5％、1％、2％、3％など、複数のパターンを想定して試算しましょう。

金利の上昇幅によって家計への影響がどのくらい変わるのかを具体的に把握した上で、それぞれのパターンで「安定して返済が続けられるのか」「どの支出を減らして対応するのか」など現実的な対策を検討しましょう。

 

手元に資金を残しておく

変動金利型ローンでは、将来的な返済額の増加に備えて、預貯金などの余裕資金を手元に確保しておくこともリスク対策として重要です。返済額が増えた際の一時的な補填や、繰り上げ返済に活用することで、金利上昇リスクを緩和できます。

手元資金は最低生活費の半年分、できれば1年分程度の預貯金を確保しておくのがおすすめです。

手元に余力を残しておくためには、子どもの教育費やマイカー購入のようなまとまった支出を組み込んだ長期のマネープランを作り、1年ごとに見直していくのがおすすめです。

長期の支出プランを見える化しておけば、急な支出増で利息増加に対応できないといったリスクに備えられます。また、昇給分やボーナスなども極力貯めておくことで、まとまったところで繰り上げ返済して将来の負担を軽減できます。

 

「無理なく返せる額」から逆算してプランを検討する

注文住宅はプランの自由度が高い分、予算オーバーになりやすい傾向があります。理想の住まいを追求するあまり、返済計画を圧迫してしまうケースも少なくありません。

だからこそ、「借入可能額」よりも「無理なく返せる額」から逆算してプランを立てることが極めて重要です。金利上昇リスクを踏まえた上で、将来的にも家計に負担をかけずに返済できる金額を設定し、その範囲内で建築予算を組み立てましょう。

また、土地選びや間取り、建材、設備、外構などの選択では「優先順位」を明確にし、予算内で収まるようにバランスを考えながら調整することが大切です。

注文住宅だからこそ、自由度の高さを「予算調整の余地」として活かし、現実的な住宅ローンの返済計画に基づいた住まいづくりを心がけましょう。

アキュラホームはお客様の理想の家づくりを応援します。無料相談会では資金計画や予算の立て方、土地探し、間取りづくりのコツなど、家づくりが初めての方へも分かりやすくアドバイスいたします。

〈アキュラホームの家づくり相談会予約はコチラ〉

 

定期的な情報収集と返済計画の見直し

住宅ローンは一度組んだら終わりではなく、継続的な見直しが必要です。

金利動向や金融政策に関するニュースを定期的にチェックし、ライフステージの変化に応じて返済計画を柔軟に見直す習慣を付けることで、金利上昇によるリスクにあらかじめ備え、早めに対策を取ることもできます。

 

金利上昇時の具体的な返済対策を知っておく

金利上昇時の返済プラン変更など、考えられる具体的な対策を知っておくことで、いざというときに適切な対策を取りやすくなります。

金利上昇時の具体的な返済対策例を紹介します。

 

固定金利型への切り替え

変動金利型から固定金利型へ切り替えると、返済額が一定になるため元金の返済ペースが安定し、その後の金利上昇リスクを回避できます。

ただし、金利が上昇している局面で固定金利に切り替えると、返済額が増える可能性がある点や、固定金利特約期間中は、例え金利の低下局面でも変動金利などに変更できない点に注意が必要です。

 

繰り上げ返済の活用

金利が上がる前に元金を減らしておくことで、将来の利息負担を軽減できます。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。金融機関によっては2つのパターンを組み合わせることも可能です。

「期間短縮型」は、返済期間が短くなるが、毎月の返済額は変わらないタイプです。利息の軽減効果が大きく、総返済額を減らすのに有利で、確実に定年までに完済したい人に向いています。ただし、月々の返済額は変わらないため、家計への負担はそのままになる点に注意が必要です。

「返済額軽減型」は、返済期間は変わらないが、毎月の返済額が減るタイプです。月々の支払が減るため、生活費や教育費など他の支出に備えたい方に向いています。

 

まとめ

住宅ローンの「5年ルール・125％ルール」は、変動金利型住宅ローンにおける返済額の急激な変動を抑えるための仕組みですが、その一方で元金返済の遅延や未払利息発生のリスクも伴います。

ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行、SBJ銀行など、5年ルール・125％ルールを採用しないネット銀行では、金利変動が即座に返済額に反映されることで、将来の負担を先送りしないというメリットがあります。

どちらのタイプを選ぶかは、金利上昇への耐性やライフプランを考慮して慎重に判断することが重要です。金利上昇局面においては、綿密なシミュレーションで「無理なく返せる額」から逆算したプラン選択や余裕資金の確保、定期的な情報収集と返済計画の見直しなどの対策が必要です。

アキュラホーム八潮垳店では、お客様の理想の家づくりを応援し、資金計画や住宅ローンに関する無料相談会も実施しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

〈家づくり無料相談会ご予約はコチラ〉

〈資料請求はコチラ〉