住まいのコラム

住宅や土地の価格が上がり続けるなか、土地代の高さがマイホームづくりで大きなハードルになっているケースが増えています。

親がまとまった土地を持っていれば、親の土地に家を建てる選択は、費用面で大きな助けになります。

一方で、税金や名義の判断を誤ると、思わぬ負担につながることもあるため、進め方には注意が必要です。

「親の土地に家を建てると贈与税がかかるのか」「住宅ローンは組めるのか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。

土地を無償で借りるのか、生前贈与を受けるのかで、かかる税金は大きく変わります。

そこでこのコラムでは、親の土地に家を建てる時にかかる税金と家づくりの進め方を、住宅会社の視点で分かりやすく解説します。

 

この記事を読んだらわかること
親の土地を無償で借りる使用貸借なら、土地に贈与税はかからないのが原則です（相続時は相続税の対象になります）。 別居・別生計だと小規模宅地等の特例は原則使えません。同居や生計を一にするかが節税の分かれ目です。 親の所有する土地に子が家を建てた場合の固定資産税は毎年1月1日時点の名義人に課税され、土地は親・建物は子が基本です。 親の土地に家を建てる場合でも住宅ローンは組めるため、土地の負担を抑えたぶん耐震・断熱・二世帯住宅などの希望にこだわれます。

 

 

親の土地に家を建てる方法（無償で借りる・生前贈与・相続）

親の土地に家を建てる方法は、無償で借りる・生前贈与・相続の大きく3つに分かれます。

借り方や受け取り方によって、かかる税金と土地の名義、向いている人が変わります。

借り方・受け取り方	かかる税金	土地の名義	向いている人
無償で借りる（使用貸借）	土地に贈与税はかからない	親のまま	費用を抑えて建てたい人
生前贈与	贈与税がかかる場合がある	子へ変更	早めに名義を移したい人
相続	相続税の対象になる	相続で子へ	相続まで待てる人

費用を抑えやすいのは、無償で借りる使用貸借です。

地代や権利金を払わないため、土地に贈与税がかからず、手続きもシンプルに進められます。

無償で借りる使用貸借で家を建てる場合のメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
土地の取得費を抑え、建物に予算をかけられる	土地の名義や将来の相続を整理する必要がある
親が近くで暮らす安心感が得られる	住宅ローンを組む際に親の協力が必要になることがある

上記のデメリットはありますが、着工前に家族で段取りを話し合っておくことで、備えやすくなります。

だからこそ、早めの話し合いが大切です。

 

 

親の土地に家を建てる時にかかる税金（贈与税・相続税・固定資産税）

親の土地に家を建てる時にかかる税金は、土地の借り方と建物の名義によって、贈与税・相続税・固定資産税の負担が変わります。

贈与税

贈与税は、個人から財産を無償で受け取った人にかかる税金です。

親の土地を無償で借りて子名義の家を建てる形は、土地の使用貸借にあたります。

国税庁のウェブサイトでは、使用貸借で土地を使う権利の価額はゼロと扱われ、子に贈与税は課税されないと説明されています。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

土地自体を生前贈与で受け取る場合は、贈与税の対象になります。

暦年課税では、年110万円までが基礎控除として非課税です。

相続時精算課税を選ぶ場合は、累計2,500万円の特別控除に加えて、令和6年から新たに年110万円の基礎控除も使えます。

建物の資金を親から受け取るなら、住宅取得等資金の贈与の非課税措置も活用しましょう。令和8年（2026年）12月31日までの贈与について、省エネ等住宅で1,000万円、一般住宅で500万円まで贈与税が非課税になります。

住宅取得等資金の非課税措置は、贈与税がゼロでも申告が必要です。

適用を受ける時は、必ず期限内に手続きを済ませましょう。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

個別の税額や適用の可否は、税理士にご確認ください。

相続税

相続税は、亡くなった人の財産を相続した人にかかる税金です。

使用貸借している親の土地は、将来親から子へ相続する時に相続税の対象となります。

国税庁のウェブサイトでは、使用貸借の土地は貸宅地ではなく、借地権などの他人の権利がついていない自用地として評価されると説明されています。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」までは相続税がかかりません。

遺産の総額が基礎控除の範囲におさまれば、相続税の心配は小さくなります。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4152 相続税の計算」

自宅の土地には、小規模宅地等の特例という大きな軽減制度もあります。

要件を満たす特定居住用宅地等に当てはまれば、330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。

ただし、親の土地に子が自分の家を建てて別居・別生計になる場合、小規模宅地等の特例は原則として使えません。

小規模宅地等の特例を使って相続税を抑えたい場合は、二世帯住宅での同居や生計を一にするなどの備えが必要です。

ただし二世帯住宅でも、建物を区分所有登記にすると同居と認められないことがあるため、登記の方法は税理士に確認しておきましょう。

〈参考〉国税庁ウェブサイト「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特例を使えるかどうかは条件が細かいため、適用の可否は税理士にご確認ください。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者にかかる地方税です。

土地が親名義なら土地分は親に、建物を子名義で登記すれば建物分は子に課税されるのが基本です。

〈参考〉総務省ウェブサイト「固定資産税」

新しく建てた住宅には、一定の期間、固定資産税が軽減される特例もあります。

地方税法にもとづく全国共通の制度で、令和8年度の税制改正により、令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅が対象です。

120㎡相当分までの建物の固定資産税が、一般住宅で3年間、認定長期優良住宅で5年間、2分の1に軽減されます。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト「新築住宅に係る税額の減額措置」

新築住宅に係る税額の減額措置は、八潮市・草加市・足立区でも同様に適用されます。

建物を建てる子にとっては、心強い軽減制度です。

税率や具体的な税額は評価額や自治体によって変わってくるため、詳しくは八潮市・草加市など各市の担当窓口にご確認ください。

 

 

親の土地に家を建てる時によくあるトラブルと回避策（名義・相続）

親の土地に家を建てるトラブルは、名義と相続の段取りをあいまいにしたまま進めることで起こることが多いです。

家を建てる前に、まず親子や兄弟で、土地の名義と将来の相続を必ず話し合っておきましょう。

段取りを先に決めておくほど、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

兄弟間の相続トラブルは分筆や遺言で備える

よくある火種は、親の土地に1人の子だけが家を建て、他の兄弟が相続で不公平を感じるケースです。

土地をあらかじめ分筆しておくと、将来の相続でだれがどの部分を引き継ぐかを整理しやすくなります。

ただし分筆だけでは土地の名義は親のままのため、親の意思を遺言書として残しておくと、相続の場面で子どもたちが迷わずに済みます。

分筆や相続登記の手続きは、法務局や司法書士に相談しながら進めると安心です。

住宅ローンの担保設定は親の同意を得てから進める

親の土地に建てる家で住宅ローンを組む時は、土地を担保に入れる場面が出てきます。

土地の名義人である親の同意が得られないと、計画そのものが止まってしまいます。

資金計画を立てる前に、家族で方針を共有しておきましょう。

 

親の土地に家を建てる場合でも住宅ローンは組める

親の土地に家を建てる場合でも、住宅ローンは利用できます。

建物は子の名義で建て、返済も子が担うのが基本の形です。

土地代の負担が軽くなるぶん、返済の計画にゆとりを持たせやすくなります。

親の土地で住宅ローンを組む条件

親の土地で住宅ローンを組むときの主な条件は、次のとおりです。

• 建物を子名義で新築し、返済も子が担うこと
• 子に安定した収入と返済能力があること
• 土地の名義人である親が、担保提供（抵当権設定）に同意すること

親が担保を提供する場合は、返済義務は負わない担保提供者（物上保証人）として手続きにかかわります。

なお、親子リレーローンや夫婦でのペアローンなどを利用する場合は、名義や借入の割合によって団体信用生命保険（団信）の入り方も変わるため、誰がどのように借りるか早めに確認しておくと安心です。

親の同意と担保設定の進め方

手続きは、親の同意を得たうえで、土地に抵当権を設定する流れで進みます。

金利のタイプや借入額の決め方は、返済に大きく影響します。

 

 

親の土地を活かして耐震・断熱・二世帯にこだわる家づくり

※写真はイメージです。

親の土地を活用すると土地の取得費を抑えられるため、建物の性能により多くの予算をかけられます。

耐震や断熱、二世帯の間取りなど、暮らしの満足度を左右する部分に投資できるのは大きな魅力です。

二世帯・同居に合う間取り

親世代と暮らす二世帯や同居では、生活時間の違いに配慮し、水まわりの分離や生活動線を分けた間取りが暮らしやすさにつながります。

『アキュラホーム八潮垳店』のAQダイナミック構法は、約7.1mの柱スパンと約30帖の無柱空間を実現できるのが特徴です。

柱で区切らない大きな空間は間取りの自由度が高く、親世帯と子世帯の生活動線を分けた設計もしやすくなります。

耐震性・断熱性を高める

建物にかけられる予算にゆとりがあるぶん、地震に強い家づくりや光熱費を抑える断熱にも力を入れられます。

AQダイナミック構法は、耐震等級3を標準仕様としています。

断熱・省エネ性能については、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を満たす、ZEH水準が標準です。

親から建物の資金を贈与してもらう場合、ZEH水準を満たす住宅なら住宅取得等資金の非課税枠（省エネ等住宅で1,000万円）の対象にもなります。

予算の使い道に迷う時は、住宅の建築会社と相談しながら優先順位を整理しましょう。

 

 

親の土地に家を建てる時によくある質問

親の土地に家を建てるケースでよく寄せられる疑問についてお答えします。

親の土地に無償で家を建てても、本当に贈与税はかからない？

地代や権利金を払わない使用貸借であれば、土地に贈与税はかからないのが原則です。

国税庁も同じ扱いを示しています。

ただし土地自体の生前贈与は課税対象になるため、受け取り方に注意が必要です。

固定資産税は誰が払う？

土地が親名義なら土地分は親、建物が子名義なら建物分は子が納めます。

毎年1月1日時点の名義人が納税義務者になります。

名義の状態を、登記の時に確認しておきましょう。

親名義の土地のままでも住宅ローンは組める？

建物を子名義で建てれば、親名義の土地のままでも住宅ローンは利用できます。

土地を担保に入れる場合は、親の同意が必要になります。

借入の前に、親と条件を相談しておきましょう。

将来売る時や相続で困らない？

将来の売却や相続でつまずかないためには、名義と権利を早めに整理しておくことが大切です。

分筆や遺言書を活用すれば、家族が迷わずに手続きを進められます。

心配な点は、早めに司法書士や税理士へ相談しておくと安心です。

 

まとめ

親の土地を無償で借りて家を建てれば、土地に贈与税がかからない形で、建物の性能に予算をかけやすくなります。

将来の相続では土地が相続税の対象となり、固定資産税は毎年1月1日時点の名義人に課税されます。

トラブルを防ぐには、名義と相続の段取りを早めに決めておきましょう。

親の土地でも住宅ローンは組めるため、土地の負担を抑えられるぶん、耐震や断熱にこだわった家づくりを進めやすくなります。

税金や名義の判断はご家庭ごとに異なるため、迷う点は専門家に相談すると安心です。