住まいのコラム

注文住宅の資金計画を検討中の方にとって､土地の価格は全体の予算に影響する重要なポイントです。

日本の地価は近年上昇傾向にあり､2022年から4年連続で公示地価が上昇しており､2025年は前年比2.7%増とバブル後最大の上がり幅となりました。

このコラムでは､八潮市で注文住宅を検討中の方へ､住宅地の取引価格や公示地価の平均などのデータを分かりやすくまとめて紹介します。

コラムのポイント
八潮市は､つくばエクスプレスをはじめとする都心へのアクセスなど高い利便性から20～40代を中心とした転入者が多く､地価も上昇傾向が続いています。 2025年の八潮市住宅地平均公示地価は13万3,365円/㎡（44万876円/坪）で､直近10年で最高の変動率（＋4%）となりました。 地価が上昇している局面で､予算内で理想の家を実現するには､土地選びとプランニングの工夫や､各種補助金・減税制度を積極的に活用することがポイントです。

八潮市内のエリア別の価格傾向や､地価が上昇しているタイミングで賢い家づくりをするポイントも解説しますので､住宅取得を検討中の方はぜひ参考にしてください。

 

八潮市の土地（住宅地）価格相場

家づくりの際の参考となるよう､八潮市の住宅地がどれくらいの価格で取引されているのか､直近1年間のデータをご紹介します。

八潮市周辺の住宅地平均取引価格（直近1年間：2024年第3四半期～2025年第2四半期）

都市名	㎡単価	坪単価
埼玉県平均	12万8,289円	42万4,096円
八潮市	19万3,000円	63万8,017円
草加市	203万,589円	67万3,021円
三郷市	12万884円	39万9,617円
越谷市	14万3,894円	47万5,683円
さいたま市	27万9,407円	92万3,660円
東京都足立区	37万8,581円	1,25万1,507円

（出典）国土交通省「不動産情報ライブラリ」より弊社で算出して作成（※2,000㎡以上の土地は除く）

 

上記の通り､八潮市の直近1年間の住宅地平均取引価格は､㎡単価で19万3,000円､坪単価に換算すると63万8,017円です。

八潮市の住宅地価格は埼玉県平均よりも1.5倍程度高く､隣接する市の中では草加市に次いで高めの水準にあります。

ただし､さいたま市と比べると約7割､南部で隣接する東京都足立区と比較すると約5割程度の価格となっています。

八潮市は23区内へのアクセスが良く便利な立地ながら､東京都よりも土地価格を抑えられるのが特徴で､都内へ通勤するファミリー層にも人気が高い理由の1つとなっています。

 

八潮市のエリア別公示地価ランキング

取引価格とは別の地価の指標として､国土交通省が毎年公表する､地域の標準的な土地価格「公示地価」「地価調査」があります。

地価公示や地価調査の価格は､土地売買の指標となるため､エリアの土地価格の傾向を知るのに役立ちます。

令和7年地価公示・地価調査によると､八潮市の住宅地の平均㎡単価は13万3,365円､坪単価換算で44万876円です。

直近1年間の住宅地平均取引価格（19万3,000円/㎡）と比べると､㎡単価で約6万円､坪単価で20万円ほどの差があります。

住宅地の価格が高かった地点をランキングで紹介します。

八潮市の住宅地公示地価・地価調査ランキング（2025年）

	所在及び地番	㎡単価	最寄り駅	距離	対前年変動率(%)
1	八潮市大瀬３丁目４番４６	21万円	八潮	480m	5.0
2	八潮市八潮４丁目２３番６	18万6,000円	八潮	900m	4.5
3	八潮市八潮１丁目２８番１１	18万3,000円	八潮	900m	4.0
4	八潮市八潮４丁目２３番６	18万1,000円	八潮	900m	4.6
5	八潮市八潮２丁目７番１６	15万8,000円	八潮	1,400m	4.6
6	八潮市八潮７丁目１５番１４	14万7,000円	八潮	1,900m	4.3
7	八潮市中央１丁目２１番２３	14万5,000円	八潮	2,200m	3.6
8	八潮市大字木曽根字下１２１６番５	14万3,000円	八潮	1,500m	4.4
9	八潮市大字南後谷字屋敷７１９番２１	13万3,000円	草加	1,400m	3.9
10	八潮市大字伊勢野字根通６４番１９	12万8,000円	八潮	1,500m	4.1
11	八潮市緑町５丁目３３番２	12万6,000円	草加	2,500m	4.1
12	八潮市大字鶴ケ曽根字宮田１３８９番２５	12万3,000円	八潮	2,300m	2.5
13	八潮市緑町１丁目１１番２	12万2,000円	八潮	2,700m	2.5
14	八潮市大字大曽根７９５番４	12万1,000円	八潮	1,800m	3.4
15	八潮市大字大瀬字根郷１４０７番４４	10万8,000円	八潮	1,900m	2.9
16	八潮市大字新町１６５番６	10万8,000円	草加	2,700m	3.8
17	八潮市大字木曽根字上９４２番３	10万4,000円	八潮	2,400m	2.0
18	八潮市大字鶴ケ曽根字沖通８２２番２４	10万4,000円	草加	3,200m	3.0
19	八潮市大字八條字幸ノ宮２４９７番１	9万6,300円	草加	3,700m	3.2
20	八潮市大字八條字幸ノ宮２６２２番３	4万1,000円	草加	4,000m	0.0

（出典）国土交通省「不動産情報ライブラリ」より弊社で算出して作成

2025年で最も地価が高かったのは､つくばエクスプレス線八潮駅の東側に隣接する大瀬3丁目で210,000円/㎡､最も安い地点は市の北端にある八條地区で96,300円/㎡でした。

八潮市の住宅地価格は､八潮駅から近い地点ほど高く､前年度からの上昇率も大きい傾向があります。

 

八潮市のエリア別住宅地取引価格の例

八潮市住宅地の､直近1年間の取引価格一例を紹介します。

八潮市住宅地取引価格一例（直近1年間：2024年第3四半期～2025年第2四半期）

地区名	㎡単価	坪単価	取引価格	面積	最寄駅	最寄駅からの距離
大瀬	23万円	77万円	1億5,000万円	660㎡	八潮	8分
八潮	18万円	58万円	2,600万円	145㎡	八潮	13分
大字垳	41万円	140万円	1億4,000万円	330㎡	八潮	16分
大字二丁目	19万円	63万円	1億1,000万円	590㎡	八潮	20分
大字南川崎	22万円	72万円	2,200万円	100㎡	八潮	20分
大字大曽根	17万円	55万円	1,700万円	100㎡	八潮	23分
大字南後谷	8万2,000円	27万円	720万円	90㎡	草加	23分
緑町	17万円	56万円	3,100万円	180㎡	草加	24分
大字大瀬	9万9,000円	33万円	1,500万円	150㎡	八潮	26分
大字大曽根	9万7,000円	32万円	980万円	100㎡	八潮	26分
大字大瀬	18万円	59万円	2,400万円	130㎡	八潮	29分
大字浮塚	16万円	52万円	1,600万円	105㎡	八潮	30分～60分

（出典）国土交通省「不動産情報ライブラリ」より弊社で算出して作成（※2,000㎡以上の土地は除く）

つくばエクスプレス八潮駅から20分圏内では､20万円/㎡前後の取引が多くなっています。

一方､八潮駅から25分～60分圏内では10～18万円/㎡前後と､駅近エリアよりは価格はリーズナブルな傾向です。

 

八潮市の地価は高騰しているのか｜10年間の推移を確認

八潮市の地価の最近の傾向を見るために､地価公示と取引・成約価格それぞれの10年間の推移を調査しました。

住宅地の地価公示平均価格推移（2015年～2025年）

（出典）国土交通省「地価公示」を参考に弊社で作成

 

八潮市の住宅地公示地価は､10年間の推移を見ると4年連続で対前年変動率が高く､2025年はこの10年で最も高い変動率＋4%となりました。

地価は全国的にも上昇傾向にあり､国土交通省の令和7年都道府県地価調査によると､全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇し､上昇幅が拡大しています。

（参考）国土交通省ウェブサイト「全国の地価動向は全用途平均で４年連続上昇～令和７年都道府県地価調査～」

 

令和7年地価公示前年比上昇率（全用途平均・住宅地・商業地）

（出典）国土交通省ウェブサイト「令和7年地価公示の概要」より抜粋して引用

上記の通り、2025年地価公示の住宅地の全国平均上昇率は2.1%､三大都市圏では3.3%､東京圏は4.2％です。

八潮市の住宅地の前年比上昇率は4%であり､全国平均よりも高い上昇率を示しています。

八潮市は現時点では「高騰」とまでは言えませんが､利便性の高さから転入者が多く､地価が上昇する条件が整ったエリアであると考えられます。

 

八潮市は20～30代の転入者が増加傾向で住宅需要が高まっている

実際に八潮市にどれくらい人が入ってきているのか､人口増減や転入者の数についてみてみましょう。

八潮市人口ビジョン（平成28年3月・令和8年3月 改訂案）によると､八潮市の人口は､平成17年のつくばエクスプレス八潮駅の開業以降増加傾向にあり、令和7年は93,632人で過去最高の人口となっています。

（参考）八潮市ウェブサイト「八潮市人口ビジョン（平成28年3月・令和8年3月 改訂案）」を参考に弊社で作成

生産年齢人口（15～64歳）も平成17年以降は再び増加に転じていて､転入・転出数はともに増加傾向にあります。

つくばエクスプレスの開通以降は、令和3年を除き転入者が転出者を上回っていて､2024年の性別年齢階級別転出数では､男性は20歳から39歳､女性では20歳から34歳の転入が目立っています。

（参考）
埼玉県ウェブサイト「埼玉県町(丁)字別人口調査」
総務省ウェブサイト「住民基本台帳に基づく人口､人口動態及び世帯数」

八潮市の人口動態や人の流れからも､都心部に近く通勤・通学に便利なベッドタウンとして､20代～40代を中心とする現役世代に選ばれていることが推測できます。

さらに、今後も八潮市は人口増加傾向を維持､少子化抑制､市民の定住を中心にした施策を続けていく方針です。

（参考）八潮市ウェブサイト「八潮市人口ビジョンおよび八潮市まち・ひと・しごと創生総合戦略」

自治体が積極的に､魅力・活力のある街づくりをするという方向性を示していることからも､これから住む人にとっても、快適な住環境や子育て世代への支援が期待できる市であると言えます。

アキュラホーム八潮垳店は､最新の地価動向を踏まえ､八潮市でご予算に合った最適な住まいのプランニングを土地探しからもお手伝いします。

家づくりの無料相談会や資金計画セミナーも開催しておりますので､ぜひお気軽にご相談ください。

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八潮市の注文住宅（土地＋建物）相場は5,970万円～7,110万円

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」（2024年）に基づき､八潮市での注文住宅の相場をシミュレーションします。

フラット35利用者の平均データ（埼玉県・2024年・土地付注文住宅）

項目	埼玉県での平均値
建物面積	110.9m²（約33.5坪）
建設費	約3,654万円
敷地面積	223.7㎡（約67.7坪）
土地取得費	約1,714万円

※土地付注文住宅とは､建設費および土地取得費のいずれもフラット35で借り入れているケースを指します。

（出典）住宅金融支援機構ウェブサイト「フラット35利用者調査」を基に弊社で作成

 

上記のデータから算出した､埼玉県の注文住宅建築費は約109万円/坪となります。

 

八潮市での注文住宅（土地＋建物）合計価格シミュレーション

前章で紹介した八潮市の土地価格相場（坪単価45～64万円）を基に､八潮市で延べ床面積30坪の注文住宅を65坪の土地で建てる場合の価格をシミュレーションすると以下のようになります。

• 建築費： 109万円 × 30坪 ＝ 3,270万円
• 土地費用： 45～64万円 × 60坪 ＝ 2,700万円～3,840万円
• 土地＋建物： 5,970万円～7,110万円

 

今回のシミュレーションでは､八潮市の注文住宅（土地＋建物）の合計価格相場は5,970万円～7,110万円となりました。

実際の注文住宅の坪単価は家を建てるハウスメーカーやプランによって変わってきますので､実際にかかる費用は詳細な見積もりを取って検討するようにしてください。

八潮市の新築注文住宅価格相場や住みやすさなどの情報は以下のコラムで詳しく解説していますのでごらんください。

〈関連ページ〉

八潮市で注文住宅を新築する｜建築費用や土地価格の相場、補助金やハウスメーカーの選び方を解説

 

地価上昇局面での家づくりのポイント

土地価格が上昇傾向にある局面で､予算内で希望の家づくりを実現するためのポイントを解説します。

 

土地選びの工夫でコストを抑える

正方形や長方形などの整形地はプランニングしやすいため人気で､価格も高くなる傾向があります。

一方､変形地や旗竿地は価格が安いため､設計の工夫次第で､総費用を抑えながらプライバシーを確保した個性的な住まいを実現しやすいというメリットがあります。

特に地価の高いエリアでは､敷地面積を小さく抑えて3階建てにするなど､縦の空間を有効活用することで土地コストを大幅に削減できます。

アキュラホームは､8階建てまで対応可能な多階層木造住宅建築技術によって､3階建て以上でも耐震等級3を達成した安心の住まいを実現できます。

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建築コストを減らすプランニングの工夫

土地価格だけでなく､近年の建築資材価格の高騰や人件費の上昇により､建築費用も以前より高くなる傾向にあります。

断熱性や耐震性はしっかり確保することを大前提として､建物にかかるコストを抑えたい場合は､プランニング時に以下のような工夫を取り入れることを検討してみましょう。

建物の形をシンプルにする

総二階建て（一階と二階がほぼ同じ間取り）にすると､壁や柱のラインが揃いやすく､構造がシンプルになるため､コストダウン効果が高いです。

また､外壁の凹凸を減らし､屋根の形状も切妻屋根のようなシンプルな形にすると､材料費や工事の手間が削減できます。

 

施工面積を減らしてコンパクトに建てる

効率的に空間を使って施工面積を減らす工夫もコストダウンに有効です。

全体の床面積を減らしつつ､居住スペースを確保したコンパクトな間取りを実現できます。

• 吹き抜けを作らない
• 廊下を最小限にする
• 水回りを同フロアで近くに配置する
• シンプルな直線階段にする
• バルコニー､ベランダをなくす　など

 

コンパクトかつ効率的な間取りにすることで､生活動線もよくなり､暮らしやすい住まいになりますよ。

人気の間取りや設備も､家族構成やライフスタイルに当てはめて必要なものだけを選ぶことでコストバランスを取りやすくなります。

標準仕様を上手に活用する

外装材・内装材は標準のものから変更するとコストアップする場合があります。

デザインや素材感にこだわる部分に優先順位を付け､価格や機能性も踏まえて選択しましょう。

また､住宅設備のオプションもさまざまな種類がありますので､1つ1つ必要性や使用頻度などを考えて､納得できるコストアップなのかを見極めることが重要です。

〈人気の住宅設備オプション例〉

• ビルトイン食器洗機､オーブン
• ディスポーザー
• 自動洗浄機能付きレンジフード
• 浴室乾燥機
• 脱衣所の昇降式物干しポール
• トイレ内手洗いカウンター
• 宅配ボックス
• 玄関ドアのスマートキー
• 機能門柱（表札､ポスト､インターホンなどを一体化したエクステリア製品）　など

 

補助金や減税制度を利用して負担を抑える

建築費用が上昇している今､少しでも初期負担を抑えるためには､補助金や減税制度の活用も重要となります。

2026年の､注文住宅新築で使える補助金・減税制度の一例を紹介しますので参考にしてください。

〈戸建て新築に使える補助金一例〉

• みらいエコ住宅2026事業（最大110万円）
• 戸建ZEH・ZEH＋化支援補助金（最大90万円）

※みらいエコ住宅2026事業と戸建ZEH補助金は併用できません。

（参考）
国土交通省ウェブサイト「みらいエコ住宅2026事業について」
環境省ウェブサイト「令和8年度 概算要求 脱炭素化事業一覧（住宅の脱炭素化促進事業）」

〈国の減税制度の一例〉

制度名	概要
住宅ローン減税	所得税からローン残高×0.7％×最大13年控除※・最大借入限度額5,000万円 ※控除しきれない分は翌年の住民税から控除
投資型減税	所得税から性能強化費用相当額×10％控除※・最大65万円 ※控除しきれない分は翌年の住民税から控除
新築住宅の固定資産税軽減措置	最大5年間固定資産税が2分の1に減額 ※戸建住宅の場合
長期優良住宅の税制優遇	登録免許税､不動産取得税､固定資産税の軽減
住宅取得資金の贈与税非課税措置	最大1,000万円まで贈与税が非課税

※住宅ローン減税と投資型減税は併用できません。また､各種減税制度には要件があります。制度利用を検討する際は要件に当てはまっているかどうか必ず確認するようにしてください。

（参考）
国土交通省ウェブサイト「住宅ローン減税」
国土交通省ウェブサイト「認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）の概要」
国土交通省ウェブサイト「新築住宅に係る税額の減額措置」
国土交通省ウェブサイト「認定長期優良住宅に関する特例措置」
国土交通省ウェブサイト「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

 

さらに、八潮市の助成制度を合わせて利用できる場合があります。主に太陽光発電などの省エネ設備への助成が中心ですので､導入する場合は積極的に活用しましょう。

（参考）八潮市ウェブサイト「八潮市の助成制度」

 

補助金にはそれぞれ要件があり､新築ではGX志向型住宅､長期優良住宅､ZEHなどの高断熱で省エネ性能の高い住宅を建てる必要があります。

また､要件の中で太陽光発電やHEMS（消費エネルギーを管理するシステム）などの導入が必須条件となっている場合もあるため､ご自身が家を建てる地域や土地の周辺環境なども考慮し､プランニングと相性の良い補助金を選ぶことも重要なポイントです。

お得に家を建てるなら､補助金制度・申請の流れに詳しい､補助金を活用したGX志向型住宅やZEHレベルの家づくりの実績のあるハウスメーカーや工務店を選びましょう。

2026年の補助金や､GX志向型住宅の詳細な要件などは以下のコラムで解説していますのでごらんください。

〈関連ページ〉

2026年（令和8年度）の住宅補助金はいつから始まる？GX志向型住宅の新築や省エネリフォームの補助金を予測

【2026年】足立区の住宅補助金一覧｜戸建て新築､省エネ・耐震リフォームで使える国や東京都・区の助成制度を紹介

 

まとめ

八潮市は､つくばエクスプレスをはじめとする都心へのアクセスなど高い利便性から20～40代を中心とした転入者が多く､地価は上昇傾向が続いています。

2025年の住宅地平均公示地価は13万3,365円/㎡（44万876円/坪）で､直近10年で最高の変動率（＋4%）となりました。

また､直近1年間の住宅地の平均取引価格は19万3,000円/㎡（63万8,017円/坪）で､埼玉県平均を上回る水準です。

土地・建物込みの注文住宅相場は5,970万円～7,110万円が目安です。

地価が上昇している局面で､予算内で理想の家を実現するには､土地選びとプランニングの工夫に加え､各種補助金・減税制度を積極的に活用することもポイントです。

アキュラホーム八潮垳店は､最新の地価動向や補助金情報も踏まえ､ご予算や検討中の土地に合った､最適な住まいのプランニングをご提案します。

家づくりの無料相談会や資金計画セミナーなどのイベントも随時開催しておりますので､ぜひお気軽にご相談ください。

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